quinta-feira, 9 de fevereiro de 2012

Hotéis - Nota Técnica do IAB-RJ / NLM


Nota técnica sobre minuta de Lei sobre estímulo a Hotéis no município de Niterói
visando atender os grandes eventos esportivos de 2014 e 2016.
Considerando que a Secretaria Municipal de Urbanismo de Niterói apresentou ao Conselho
de Politicas Urbanas, no qual o IAB-RJ / NLM tem assento, minuta de Lei que “Institui a
Operação Urbana de Estímulo ao Desenvolvimento da Infraestrutura de Turismo visando
atender às demandas da Copa do Mundo FIFA Brasil 2014 e os Jogos Olímpicos e
Paraolímpicos de 2016 no Município.”
Considerando que o debate de propostas deste tipo deve estar integrada na discussão da
política urbana municipal e,
Considerando a necessidade de contribuir para à discussão da minuta proposta no
Conselho,
1. O Núcleo Leste Metropolitano do Departamento Estadual Rio de Janeiro do Instituto
de Arquitetos do Brasil emite a presente nota técnica. Em relação à oportunidade da
proposta, o Núcleo ressalta a importância de estímular meios de hospedagem em Niterói,
pelos diversos benefícios que a atividade trás a economia do município, num momento em
que o Estado do Rio de Janeiro está em posição privilegiada em função do atual e futuros
cenários econômicos, sobretudo a capital do estado. No entanto entendemos que tais
estímulos devam acima de tudo respeitar aspectos do desenvolvimento urbano e da
paisagem natural e construída da Cidade de Niterói.
2. A minuta apresentada pela SMU “Institui a Operação Urbana de Estímulo ao
Desenvolvimento da Infraestrutura de Turismo visando atender às demandas da Copa do
Mundo FIFA Brasil 2014 e os Jogos Olímpicos e Paraolímpicos de 2016 no Município”. Em
relação ao instrumento utilizado, devemos registrar que nNão conhecemos “Operação
Urbana” do tipo como está proposto, uma vez que o Plano Diretor e o Estatuto da Cidade
tratam como - Operação Urbana Consorciada – com critérios bem diferentes. A Lei
2123/04 – que adequou o Plano Diretor de Niterói ao Estatuto da Cidade, estabelece o
seguinte:
"DAS OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS”
Art. 13 - Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas
coordenadas pelo Poder Público Municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários
permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações
urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.
§ 1º - Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas:
I - a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem
como alterações dos índices urbanísticos, considerado o impacto ambiental delas decorrentes;
II - a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação
vigente.
§ 2º - As operações urbanas consorciadas, após a elaboração Estudo de Impacto de Vizinhança - EIV e
aprovação do respectivo Relatório de Impacto de Vizinhança - RIV, serão aprovadas, caso a caso, por
lei municipal específica, que delimitará a área para aplicação e estabelecerá o plano da operação,
contendo, no mínimo:
I - definição da área a ser atingida;
II - programa básico de ocupação da área, com as medidas previstas nos incisos I e II do § 1º deste
artigo que serão incluídas, definindo-se o potencial adicional de construção que a área poderá receber
e os gabaritos máximos que deverão ser respeitados;
III - programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação;
IV - finalidades da operação;
V - estudo prévio de impacto de vizinhança e respectivo relatório com parecer
conclusivo;
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em
função da utilização das medidas previstas nos incisos I ou II do § 1o deste art.;
VII - forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade
civil.
§ 3º - Os recursos obtidos pelo Poder Público Municipal na forma do inciso VI deste artigo serão
aplicados exclusivamente na própria operação urbana consorciada.
§ 4º - A partir da aprovação da lei específica de que trata o caput, são nulas as licenças e autorizações a
cargo do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano de operação urbana
consorciada.
Art. 14 - A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo
Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão
alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.
§ 1º - Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente negociados, mas
conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação.
§ 2º - Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será utilizado
no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e
ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada. “
3. Entendemos que se o objetivo for mesmo propor uma Operação Urbana Consorciada,
nos moldes estabecidos pelo Plano Diretor e pelo Estatuto da Cidade, deverá ser realizado
um projeto de lei para cada proposição de empreendimento Hoteleiro em que se
proponham parâmetros diferentes dos parâmetros usuais legais. Da forma como está
proposta a minuta, ela não é uma Operação Urbana, mas uma lei que muda paramentos
construtivos somente. Entendemos que o caminho legal seria remeter-se a áreas de
especial interesse turístico com perímetros definidos, que deveriam coincidir com as já
apontadas no Plano Diretor, às quais poderia estar associada a realização das operações
que a minuta propõe.
4. Especificamente em relação aos parâmetros propostos para as edificações e ás
contrapartidas exigidas, [destacamos] nossas observações na própria minuta a seguir:
Capitulo I
DOS INCENTIVOS PARA AMPLIAÇÃO DA CAPACIDADE DE HOSPEDAGEM NA
CIDADE DE NITERÓI
Seção I
Dos Objetivos
Art. 1º Constitui objetivo específico da Operação Urbana de que trata esta Lei o fomento à
implantação de estabelecimentos hoteleiros no Município, de forma a atender à demanda
decorrente do evento Copa do Mundo FIFA Brasil 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016.
Art. 2º Para fins de aplicação do disposto desta Lei, consideram-se serviços de
hospedagem aqueles prestados por estabelecimentos empresariais administrados ou
explorados por prestadores de serviços turísticos hoteleiros, que ofertem alojamento
temporário para hóspedes, mediante adoção de contrato de hospedagem, tácito ou
expresso, e cobrança de diária pela ocupação da unidade hoteleira.
Parágrafo único. O disposto no caput aplica-se aos meios de hospedagem do tipo hotel,
resort, pousada e albergue, conforme as seguintes definições:
I – Hotel: estabelecimento que oferece alojamento para uso temporário do hóspede,
mediante cobrança de diária, em unidades hoteleiras – UH, com frações e numeração
autônoma, específicas para esta finalidade, dotados de serviços de portaria/recepção, de
atendimento e de guarda de bagagens;
II – Resort: hotel dotado de amplas áreas edificadas destinadas à recreação, lazer e ao
entretenimento, identificado com a ambiência natural da região;
III – Pousada: hotel com instalações, equipamentos e serviços mais simplificados,
identificado com a ambiência urbana da região;
IV – Albergue: também denominado de “Hostel”, oferece hospedagem de baixo custo, de
uso temporário do hóspede, mediante cobrança de diária, com ou sem fornecimento de
alimentação, podendo ser constituído de quartos de uso compartilhado por vários
hóspedes e de banheiros de uso coletivo.
Art. 3º Não são considerados estabelecimentos de hospedagem, para os efeitos desta Lei,
o serviço de apart-hotel residencial, flats, flat services, residencial com serviços e hotel
residência.
Seção II
Das Áreas Envolvidas na Operação Urbana
Art. 4º A Operação Urbana de que trata esta Lei abrange todo o território do Município.
§ Único: Os parâmetros urbanísticos previstos nesta Operação Urbana sobrepõem-se
àqueles previstos na legislação urbanística municipal.
Art. 5º São condições específicas para os meios de hospedagem:
I – Na Região das Praias da Baía:
a) Nas subregiões de Icaraí e Santa Rosa o gabarito da lâmina 15 (quinze) pavimentos
mais cobertura; gabarito do embasamento 4 (quatro) pavimentos; taxa máxima de
ocupação 60% (sessenta por cento).
[A tipologia proposta para as edificações não é clara, pois não se citam o pavimento
semi-enterrado e os subsolos para garagem. Entendemos que um empreendimento
hoteleiro tenha necessidades especiais para o embasamento, como espaços para
convenções e reuniões, além dos espaços operacionais e de serviço – isso precisa
ser melhor estudado e justificado.
Nos preocupa também estar gerando mais uma vez uma tipologia diferente nos
bairros da subregião Icaraí e Santa Rosa – com um sério agravante pois nem todas
as frações urbanas possuem gabaritos elevados – caso de Vital Brasil e Pé Pequeno
só para citar dois exemplos, mas que inclui outras áreas polémicas e de ambiência
delicada como o Morro de Santa Tereza e a Estrada Fróes. Consideramos que os
gabaritos da área chamado pelo mercado de “Jardim Icaraí”, do ponto de vista
volumétrico comportaria o porte dos hotéis que estão pensados para as subregiões,
embora deva avaliar-se o impacto desta atividade em vias que ficaram saturadas
pelo recente boom imobiliário na área. Sugerimos detalhar por fração urbana para
evitar generalidades.]
b) nas Frações Urbanas SF 07 e SF 02: gabarito da lâmina 8 (oito) pavimentos; gabarito do
embasamento 3 (três) pavimentos; taxa máxima de ocupação 60% (sessenta por cento).
[Isto eleva o gabarito de 5 para 11 pavimentos na Praia de São Francisco e aumenta
também na Praia de Charitas. O Prefeito já se manifestou publicamente em não
aumentar os gabaritos dessas áreas na ocasião do fatídico episódio do “centro
expandido”. Os gabaritos de Charitas já comportam uma boa metragem e em São
Francisco perdermos a oportunidade de consolidar o modelo atual. Temos certeza
de que essa proposição gerará novamente pontos negativos na agenda do governo.
A lei deve gerar oportunidade para os vários portes de empreendimentos e um
gabarito menor pode muito bem ajudar, ainda mais se justificado pela ambiência
que foi planejada e pactuada à “duras-penas” para um bairro das Praias da Baía.]
c) na Fração Urbana SF 03A terrenos com frente para a Avenida Quintino Bocaiúva:
gabarito da lâmina 4 (quatro) pavimentos mais cobertura; gabarito do embasamento 2
(dois) pavimentos; taxa máxima de ocupação 60% (sessenta por cento).
[Isto eleva o gabarito de 2 para 6 pavimentos. Aqui vale as mesmas observações. No
entanto achamos menos grave – uma sugestão é ter o mesmo gabarito da Praia de
São Francisco.]
d) Na subregião do Centro, exceto na fração CT 02 o gabarito da lâmina 15 (quinze)
pavimentos; gabarito do embasamento 4 (quatro) pavimentos; taxa máxima de ocupação
60% (sessenta por cento).
[Isto eleva o gabarito em alguns casos de 3 para 19 pavimentos. Mais uma vez –
ainda é muito generalista. Existem as áreas da APAU do Centro que são delicadas e
guardam em seu desenho um testemunho do Plano Palliere – primeiro planejamento
urbano feito para uma cidade no Brasil. A sugestão é de que se dê foco à áreas
como os Aterrados do Porto e Norte, assim conduzimos os interesses para áreas
que precisam “acontecer” na cidade – como as quadras vazias e subutilizadas da
Av. Visconde do Rio Branco e o parcelamento semi-circular do aterrado do Porto. O
resto do centro são áreas delicadas e históricas que precisam de outras politicas
para sua revitalização – que no caso dos meios de hospedagem serão lugares ideais
para albergues e afins, respeitando as volumetrias previstas para as APA-U]
II – Na Região Oceânica:
a) nas Frações Urbanas ITA 06, PIR 01, PIR 06, PIR 5A e Av. Prof. Jaime Bittencourt:
gabarito máximo de 6 (seis) pavimentos, mais cobertura, taxa máxima de ocupação igual a
50% (cinquenta por cento).
b) nos lotes da AEIU 06 – Restinga de Piratininga: gabarito máximo de 8 (oito) pavimentos,
mais cobertura, taxa máxima de ocupação igual a 50% (cinquenta por cento).
c) em parte da ZUIR C do Bosque Lagunar de Itaipu, entre as ruas L e R do Loteamento
Cidade Balneária de Itaipu, nos terrenos contíguos ao limite da ZUE 5 (espelho da laguna):
4 (quatro) pavimentos mais cobertura, taxa de ocupação de 25% (vinte e cinco por cento),
em lotes de no mínimo 2.000,00m² (dois mil metros quadrados).
[Isto eleva o gabarito em alguns casos de 2 para 6 pavimentos e em outros de 4 para
8 pavimentos. Esta proposta contraria frontalmente o pacto construído durante a
discussão do Plano Urbanístico da Região Oceânica, amplamente discutido.
Consideramos que para os hotéis da região o gabarito de 6 pavimentos já seria o
suficiente, pois durante os últimos 10 anos surgiram hotéis e pousadas com
gabarito máximo de 4 pavimentos, inseridos na paisagem urbana que é o principal
apelo turístico da região, e a que diferencia as praias oceânicas de Niterói das do Rio
de Janeiro.]
III- Na Região Norte
a) Nas subregiões Barreto e Fonseca: gabarito da lâmina 15 (quinze) pavimentos; gabarito
do embasamento 4 (quatro) pavimentos; taxa máxima de ocupação 60% (sessenta por
cento)
[Isto eleva o gabarito em alguns casos de 4 para 19 pavimentos. Consideramos que
deveria ser previsto que o gabarito destas edificações hoteleiras deveria limitar-se
ao maior gabarito existe na fração urbana e respeitar ainda a ambiência do
patrimônio histórico e arquitetônico do Morro de São Lourenço e do seu entorno, no
qual se situam a Igreja de São Lourenço dos Índios, Solar da Baronesa e Ponto Cem
Réis.]
Art. 6º Classificam-se como Locais de Interesse Turístico – LIT:
I – áreas de domínio privado, de consagrado uso para atividades esportivas ou de lazer e
clubes;
II – Prainha de Piratininga, no polígono delimitado pela Praia de Piratininga, Av. Gal.
Cristóvão Barcelos, Avenida Acúrcio Torres e Rua General Rubens Rosado Teixeira, até o
ponto inicial desta descrição, com gabarito máximo de 10 (dez) pavimentos, mais
cobertura, taxa máxima de ocupação igual a 50% (cinqüenta por cento)
[Isto eleva o gabarito de 4 para 10 pavimentos, mas do que o dobro do gabarito
atual, numa faixa que se situa entre o mar e a lagoa de Piratininga, alterando
fortemente o skyline da região, visualizável desde pontos turísticos como o Parque
da Cidade e das estradas de acesso à região. Mais uma vez, reforçamos que essa
proposta contraria fortemente o pacto realizado para o PUR-RO. Se a prefeitura
propor a elevação do Gabarito na Região Oceânica, mesmo que somente para uso
hoteleiro, não tardará para que o mercado comece a fazer pressão para igualar os
gabaritos residências e comerciais as novas alturas – sempre foi assim. Ainda é
cedo para novos modelos na região – recomendamos enfaticamente a deixar o
modelo de ocupação do PUR-RO (sobretudo para Piratininga) consolidar-se,
devendo preocupar-se apenas com pequenas correções ajá vista os problemas
locais já gerados.]
III – Área de Especial Interesse Urbanístico 3 - Camboinhas e Área de Especial Interesse
Urbanístico 4 - Canal de Itaipu, conforme delimitação estabelecida pela Lei nº. 1968/2002-
PUR da Região Oceânica, com gabarito máximo de 8 (oito) pavimentos, mais cobertura,
taxa máxima de ocupação igual a 50% (cinqüenta por cento).
[Isto eleva o gabarito de 4 para 8 pavimentos, o dobro do gabarito atual, numa faixa
que se situa entre as lagoa de Piratininga e de Itaipu, alterando fortemente o skyline
da região, visualizável desde pontos turísticos como o Parque da Cidade, o Morro
das Andorinhas e o Parque Estadual da Serra da Tiririca, contribuindo para a
fragmentação dos dois sistemas lagunares. Mais uma vez, ressaltamos o que já foi
dito anteriormente. ]
IV – ZUIR-A da Lagoa de Itaipu, com gabarito máximo de 5 (cinco) pavimentos, mais
cobertura, taxa máxima de ocupação igual a 50% (cinqüenta por cento).
[Esta área inclui sítios tombados pela patrimônio estadual e federal e impacta
diretamente o parque Estadual da Serra da Tiririca, fragmentando-o da Lagoa de
Itaipu, que é parte integrante do Parque.]
V – Áreas ocupadas pelos fortes e fortalezas;
Seção III
Das condições de construção das edificações destinadas à hospedagem
Art. 7º Ficam estabelecidas as seguintes condições para os meios de hospedagem:
I – Circulação de uso comum com largura mínima de 1,50m até 12 unidades de
hospedagem por pavimento e largura mínima de 2,00m para mais de 12 unidades de
hospedagem por pavimento;
II – Dispensado da obrigatoriedade de instalação de tubo de queda e compactador de lixo;
[Deveria incluir-se aqui as instalações de coleta seletiva nas edificações.]
III - Instalação de equipamento de captação de energia solar com capacidade para garantir
o aquecimento da água utilizada nas áreas de lazer do empreendimento;
[Não entendemos porque a proposta inclui somente nas áreas de lazer?
IV – As fachadas poderão ultrapassar o limite de extensão máxima estabelecido na
legislação vigente, desde que acompanhadas de estudo de impacto morfológico e
submetidas à análise especial do órgão municipal competente
[Consideramos que os órgãos de patrimônio histórico devem ser ouvidos quando
As edificações estiverem situadas no entorno de bens tombados ou em APA-U];
V – Poderão ser admitidas vagas presas, em qualquer proporção, desde que caracterizado
serviço de manobrista.
VI - número mínimo de vagas de estacionamento igual a uma vaga para cada dez
unidades de hospedagem;
VII - O afastamento frontal da lâmina estabelecido nos planos urbanísticos regionais será
adotado também para o embasamento das edificações destinadas a meios de
hospedagem.
VIII – Quando junto aos lotes situados na Sub-região Icaraí já existirem edificações
vizinhas com 6 (seis) ou mais pavimentos colados às divisas laterais, a edificação de
meios de hospedagem prevista nesta lei, poderá adotar a seguintes condições:
a – alcançar a altura da edificação vizinha mais alta,
[A permissão para colar na edificação vizinha deve limitar-se apenas à extensão que
já é colada na divisa, evitando produzir novas e maiores empenas cegas, como
acontece hoje com o PUR em vigor na região das Praias da Baía];
b – ficar dispensada do afastamento da(s) divisa(s) lateral(s), caso a(s) edificação(s)
vizinha(s) tenha 6 (seis) ou mais pavimentos colados a essa(s) mesma(s) divisa(s) até
atingir a altura da edificação vizinha,
[A permissão para colar na edificação vizinha deve limitar-se apenas à extensão que
já é colada na divisa, evitando produzir novas e maiores empenas cegas,];c – a
dispensa de que trata a alínea “b” deste artigo, poderá ocorrer em lotes com até 36,00m
(trinta e seis metros) de testada quando houver edificação vizinha, colada(s) na(s) divisa(s)
lateral(s) com 6 (seis) ou mais pavimentos
[A permissão para colar na edificação vizinha deve limitar-se apenas à extensão que
já é colada na divisa, evitando produzir novas e maiores empenas cegas,];
Art. 8° As transformações do uso para hospedagem, permitida em todo o município,
deverão respeitar as seguintes condições.
I – As vagas de estacionamento poderão ser viabilizadas em terrenos situados num raio de
1km (um quilômetro) e vinculadas ao empreendimento em escritura pública definitiva
registrada.
[sugerimos que a distância para viabilização de vagas se limite a 500 metros]
II – As edificações existentes com 6 (seis) ou mais pavimentos poderão sofrer acréscimo
vertical, podendo este acréscimo manter o alinhamento e a taxa de ocupação da edificação
existente, respeitados os previstos na presente legislação ou no respectivo PUR.
[sugerimos que se cite expressamente que devem ser respeitados os gabaritos e
afastamentos previstos pelo PUR]
III – As edificações existentes até a data de publicação da presente lei na Área de Especial
Interesse Turístico, conforme delimitação nos planos urbanísticos regionais com até 1000
m² de ATC e até 3 pavimentos, poderão ter seu uso transformado para unidade de
hospedagem, mantido o alinhamento existente.
Art. 9º - As edificações destinadas a serviços de hospedagem deverão ter facilidades
construtivas, de instalações e de uso, para pessoas portadoras de necessidades especiais,
conforme a legislação vigente.
Art. 10 - Os meios de hospedagem para os quais não foram estabelecidos parâmetros na
presente lei, deverão atender aos parâmetros previstos na legislação vigente para o local e
quando situados em áreas de uso unifamiliar, poderão ter gabarito de 3 (três) pavimentos e
taxa de ocupação máxima de 60%, excetuando-se os locais com gabarito e taxa de
ocupação maior.
Parágrafo único: Nas Zonas de Conservação da Vida Silvestre -ZCVS e Zonas de
Restrição à Ocupação Urbana - ZROU a área mínima dos lotes para a aplicação dos
parâmetros do artigo, será de 1.000 m² (mil metros quadrados).
[Sugerimos que o lote mínimo seja de 2.000m², em função da taxa de ocupação na
ZROU e na ZCVS ser menor, em geral 20%]
Seção IV
Das Obrigações do Empreendedor
Art. 11 Para os empreendedores que, na construção de novos hotéis, na legalização ou na
ampliação dos já existentes, optarem pela utilização dos parâmetros urbanísticos e pelos
benefícios previstos nesta Operação Urbana, ficam estabelecidas as seguintes obrigações:
I - protocolo de projeto para aprovação até 31 de julho de 2012;
II - apresentação de cronograma de execução de obra, com previsão de conclusão da
mesma até 28 de fevereiro de 2014;
III - garantia de início do funcionamento do estabelecimento até 30 de março de 2014;
IV - garantia de manutenção das atividades hoteleiras por um prazo mínimo de 10 (dez)
anos, contados da data da emissão do Alvará de Licença para Estabelecimento da
atividade;
[Consideramos que este prazo aponta claramente para a possibilidade de valer-se do
gabarito excepcional para depois transformar-se em edificações comerciais ou
multifamiliares!]
Parágrafo único - O cronograma previsto no inciso II deste artigo deverá observar a
viabilidade de execução da obra dentro do prazo previsto e estará sujeito à anuência do
Poder Executivo.
[Consideramos que estas obrigações não configuram contrapartidas para a cidade,
mas a maioria apenas obrigações que todo empreendedor tem. A contrapartida
poderia ser a ampliação da infraestrutura turística. Tampouco [e prevista a
obrigatoriedade de bainhas de embarque e desembarque no acesso de hotéis,
pontos de taxi, e outras facilidades que em caso contrário dificultam o acesso do
turista e principalmente podem impactar negativamente a circulação de veículos nas
vias]
Art. 12. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em
contrário.

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